전세 사기 예방을 위한 정부의 안전장치

2023년부터 사회적 문제로 불거지고 있는 전세사기는 자본이 없는 투기꾼들이 무리한 갭투자를 진행한 후 전세보증금을 반환하지 못하고 연락이 되지 않거나 도주하는 사례가 대표적입니다. 정부는 이를 예방하고 피해자를 보호하기 위한 다양한 안전장치를 마련하고 있지만 피혜사례가 지속 발생하고 있는 만큼 전세 계약 전에 아래 정보들을 숙지하고 체크해서 피해가 없도록 해야겠습니다. 전세 사기는 주로 허위 계약, 보증금 미반환, 이중 계약 등을 통해 세입자의 경제적 피해를 초래하는 범죄입니다. 이에 정부는 법률 개정, 보증보험 제도 강화, 공공 데이터 제공 등을 통해 피해를 최소화하고자 하는 노력을 하고 있습니다.

전세 사기 방지 대책 정리

 

전세 사기 방지를 위한 주요 정책

(1) 전세보증금 반환보증 가입 의무화

전세 계약 시 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 정부는 ‘전세보증금 반환보증’ 가입을 적극 권장하고 있습니다. 이 제도는 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)이 대신 반환해 주는 방식입니다. 계약할 때 보증보험 가입에 대한 동의를 받은 후 전세보증보험에 가입하면 되는데 보증보험 가입을 거부하는 집주인은 위험성이 높을 수 있으므로 이유를 듣고 계약 여부를 판단하는 것이 좋습니다.

(2) 전세 사기 특별법 제정

정부는 전세 사기 피해자를 구제하고 예방하기 위해 ‘전세 사기 특별법’을 제정했습니다. 이 법은 날이 갈수록 수법이 교묘해져 전세 사기 발생률이 높은데 따른 대비책으로 전세 사기 피해자가 일정 요건을 충족하면 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 보증금을 일부 지원받거나 대출을 연장할 수 있도록 돕고 있습니다. 또한, 악의적인 전세 사기범에 대한 처벌을 강화하고, 전세금을 돌려받지 못한 피해자들에게 법률적인 절차 지원과 살아갈 방법을 금전적으로 지원을 제공하는 내용을 포함하고 있습니다.

(3) 실거래가 및 임대인의 채무 정보 제공

전세 계약을 체결하기 전에 부동산 중개소를 통하거나 직접 국토교통부가 제공하는 ‘실거래가 공개 시스템’과 ‘전세가율 정보’를 확인해 보는 것이 좋습니다. 예를 들어 전세 계약을 하면 웃돈을 준다는 것은 사기일 가능성이 높습니다. 적정 전세가를 파악하고, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 계약하는 것을 피할 수 있습니다. 이와 더불어 임대인의 채무 정보를 열람할 수 있도록 하는 ‘임대인 채무 정보 조회 서비스’도 도입됐습니다. 이 서비스를 활용해 집주인의 세금 체납 여부나 근저당 설정 여부를 확인할 수 있어 문제가 있을 경우 계약을 피하는 등 사전에 전세 사기를 예방할 수 있습니다. 참고로 세금 체납은 향후 부동산이 공매로, 근저당 등은 경매로 넘어갈 가능성에 대비하는 차원입니다.

 

 

전세 계약 시 주의해야 할 사항

아무리 법적으로 시스템적으로 확인할 수 있는 안전장치를 마련하더라도 임차인(세입자) 스스로 확인하지 않는다면 무용지물이기 때문에 꼭 아래 내용 정도는 계약전에 숙지하면 좋겠습니다.

(1) 등기부등본 확인 필수

전세 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 건당 1천원인데 이걸 아까워하면 큰돈을 잃을 가능성이 높아지는 겁니다. 등기부등본은 보통 계약서를 작성하는 당일에 공인중개사가 확인해 줄 의무가 있습니다. 공인중개사를 통하지 않고 직접 거래를 할 경우 직접 대법원사이트에서 등기부등본을 꼭 확인해 임대인이 해당 주택의 소유주가 맞는지, 근저당 설정이 얼마나 되어 있는지를 확인하고 계약할 전세금보다 더 많다면 계약 만료 시 상환 계획은 어떻게 되는지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

(2) 전세가율 확인

전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 초과하는 경우 의도했던 의도하지 않았던 전세 사기의 위험이 높아질 수 있습니다. 절대적인 수치는 아니지만 보통 주택담보대출은 비조정지역에서는 매매가의 70% 수준만 나오므로 전세금을 매매가의 80%까지 주면 향후 임대인이 대출을 받아서 모두 충당할 수 없는 상황이라 제 때 전세금을 받을 수 없어 사기로 이어지는 경우도 있을 수 있습니다. 설마가 사람 잡을 수 있으니 국토교통부의 ‘전세가율 지도’ 등을 활용하여 적정 수준인지 확인하는 것이 중요합니다.

(3) 반드시 확정일자 및 전입신고 진행

전세 계약을 체결한 후 잔금을 지급하고 집을 인도받으면 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 완료해야 한다. 아무일도 없으면 상관이 없지만 경매나 공매로 집이 넘어갔을 경우 전입신고를 해야 대항력이 생기고 확정일자가 있어야만 집행 과정에서 전세 보증금 반환에 대한 우선순위 지위를 확보할 수 있습니다. 계약이 만료돼서 이사를 해야 하는데 전세금을 돌려받지 못했다면 임차권 설정을 한 후 이사를 나가야 전입신고에 의해 발생한 대항력이 유지되니 이 점도 꼭 숙지해 두시기 바랍니다.